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        萬達掃貨商業地產 王健林重出江湖

        來源:21世紀經濟報道、觀點、21世紀商業評論、大河報·大河財立方  撰稿人:  發布時間:2022年04月12日 瀏覽:
        摘要:

        68歲的王健林,忽然以“白武士”的姿態出現,一周之內,萬達接盤兩家房企的商業項目。

        風水輪流轉。

        68歲的王健林,忽然以“白武士”的姿態出現,一周之內,萬達接盤兩家房企的商業項目。

        先是3月28日,萬達集團聯手鑫苑集團,在商業管理、資產管理等領域合作;緊接著 4月1日,珠海萬達商管又接下建業集團的全部商業項目運營權。

        更早一點的2月份,萬達商業集團還接管了一家山西房企田森集團的商業項目。

        回望5年前,萬達深陷債務困境,王健林斷臂求生,作價637億割掉萬達76間酒店、13個文旅項目的91%股權。那一次,接盤者是融創和富力。

        5年后,還清了數千億負債,王健林變成的那個向同行伸出援手的人。

        出手接盤

        萬達近期合作的三家房企,河南地產一哥建業集團的名氣最大。其掌門人66歲的胡葆森與68歲的王健林,同崛起于地產大時代,私交不淺。

        2017年的一個公開場合,當外界質疑萬達甩賣酒店的舉措時,胡葆森說,“他(指王健林)積極甩這些資產也是為了執行轉型戰略”,并稱“在中國房地產界,論戰略執行力和戰術紀律,王總當之無愧是排在第一位的?!?/span>

        2018年,商業地產投資升溫,胡葆森還親自帶隊到北京的萬達總部取經。

        如今,老友受困,王健林出手相助。

        建業以住宅開發為主營業務,2021年受汛情和地產寒冬的雙重沖擊,業績大受影響。2021年其合約銷售額為601億元,同比減少12%,營收約420億元,同比下跌3.1%,公司權益持有人應占溢利約為6億元,同比下跌66.4%。

        壓力更多集中在償債端。截至2021年底,建業地產的現金、現金等價物及受限制銀行存款的總值約為98億元,凈借貸總額約121億元,凈借貸比率為94.9%。

        2022年8月,建業地產還有一筆總額5億元的美元債到期。因此,收縮架構,盤活資產成為頭等大事。

        建業擬將全部商業項目整體出租給萬達商管或其關聯方,合作期限為10年,建業有可能從萬達獲得7億元。

        鑫苑集團

        另外一家房企鑫苑集團,是首批赴美上市的中國房地產企業,老板張勇與王健林也有些淵源。

        “3月28日,萬達集團與鑫苑集團簽訂戰略合作協議。王健林董事長和鑫苑集團董事長張勇共同出席簽約儀式并座談交流?!?/span>

        與數年前長篇累牘的自宣風格不同,萬達集團僅用短短53個字就輕描淡寫地帶過了這樣一則重磅消息,至少對于后者鑫苑集團如此。

        “在全面戰略合作之下,鑫苑旗下部分商業資產將與萬達探討合作經營,兩家公司也將在輕資產輸出、產業地產和地產科技等方面展開合作?!?月6日,記者從鑫苑相關負責人處了解到,鑫苑在地產和科技方面有較強實力,萬達集團偏重商業和文旅,兩家企業之間存在明顯的互補合作空間。

        據了解,近幾年鑫苑的房地產銷售額增長幾乎停滯,2021上半年,地產收入22.35億元,利潤總額虧損4.3億元,年報至今難產。

        天元集團

        再往前半個月,王健林剛剛在集團總部會見了天元集團黨委書記、董事長張桂玉一行。雙方同樣簽訂了合作協議,擬圍繞第四代萬達廣場、大型文化旅游、建設工程總承包等項目,進一步深化合作。

        天元集團是一家大型綜合性企業集團,旗下業務涉及建筑土木工程、房地產開發、工業生產、金融投資、監理設計咨詢、物業服務等六大板塊。

        天眼查App顯示,近一個月來,該企業因未按時履行法律義務而先后被北京市豐臺區人民法院、泰安市岱岳區人民法院、天津市濱海新區人民法院強制執行。

        至此人們恍然發覺,5年前還在斷臂求生的萬達,以及一度從首富滑落至榜單30名開外的王健林,再歸來,已是越過山丘和沼澤的白衣騎士。

        斷臂渡劫

        在一次接受訪談時,王健林這樣評價自己的性格:“我到了黃河,心也不死,撞了南墻,也不回頭?!?/span>

        2017年6月,萬達遭遇風波,一時間外界風聲鶴唳草 木皆兵,不少人一度認為萬達要完了。不料在短短一個月的時間內,王健林迅速拋售了萬達76間酒店、13個文旅項目91%的股權,出售給了融創與富力集團。

        這筆金額超過600億的世紀交易,卻產生自一場平淡的飯局。日后孫宏斌回憶起這次交易,仍然感到慶幸:

        “有個朋友問我,并購萬達的時候別人都覺得敏感為什么我還買。我說王健林就沒有給任何人機會,他第一個找我談就成了。什么敏感不敏感的,你就沒有機會?!?/strong>

        這也從側面凸顯了王健林的性格?!八竭_問題核心的距離很短,反應非????!币晃蝗f達員工說,沒有人敢在他面前心存僥幸,如果他愿意,能抓住任何漏洞。

        都說船大難掉頭,但從“買買買”到“賣賣賣”的180度轉身,王健林毅然決然。如同壁虎一般,萬達斷臂求生的速度無疑為其贏得了新的窗口期。

        值得一提的是,這時的王健林已經64歲了,當他不得不親手將自己搭建多年的商業帝國一塊塊拆除,埋頭拆解自己時,那種落寞與寂寥無人可知。

        2018年,“萬達商業地產”更名為“萬達商業管理”,兩字之差標志著萬達的商業模式,從拿地蓋樓向管理投資轉變。萬達卸下房地產的重甲開始輕裝上陣。

        “萬達2019年內要剝離所有房地產業務,一平方的房地產也不開發?!碑斈甑椎墓ぷ鲿h上,王健林更是下定如此決心。如今看來,這無疑為一個更為健康的萬達打下了基礎。

        王健林曾說“清華北大,不如膽子大”。如今來看,膽子大不僅僅在于敢買,還在于敢賣。

        縱觀商場,遇到債務危機時,瞻前顧后畏首畏尾的很多,能像王健林這樣果斷和迅速的,確實不多。

        進入2021年,萬達的負債率更是減至40%的安全線以下。一眾房企在為“三道紅線”發愁的時候,才開始感慨王健林的前瞻和幸運。

        順勢擴張

        萬達商管的核心資產是萬達廣場。截至2021年6月30日,管理380個商業廣場,在管建筑面積達5420萬平方米。

        王健林治下的萬達商管,不賺賣地差價,賺租金和服務的錢。其收入來自三方面:商業管理、物業管理服務以及增值服務。2021年上半年,收入為106.36億元。

        按照管理方式不同,萬達的輕資產模式分為兩種:委托管理、租賃運營。前者主要由母公司大連萬達商業自持的項目為主,后者主要應用于第三方項目。

        建業等房企向萬達商管托管商業項目,屬于后者。就單個商業廣場而言,租賃運營比委托管理多一項商戶租金收入。

        這幾年,萬達商管向第三方外拓的步伐加快。截至2021年6月底,第三方商業廣場數量增至106個,占總在管商業廣場數量的27.9%,接近三分之一?,F擁有的162個儲備項目中,133個由獨立第三方持有。

        其中,來自第三方項目的收入貢獻也明顯提升。2018年租賃運營模式的收入占總收入約12%,2020年提升到48.6%,2021年上半年略有下降,占比降至37.5%。

        有望重返首富寶座?

        “做企業一定要順勢而為,看準經濟大勢,順著勢做怎么做怎么有”。

        早年,王健林常把“借勢”掛在嘴邊。從甩賣重資產、還清債務,到輕資產轉型,都順應了地產行業的發展趨勢。

        如今不依賴高杠桿撬動規模增長,現金流穩定。截至2021年6月,萬達商管賬上躺著65億元現金,負債總額155.25億元。表面上看負債不低,但對于家底殷實的王健林來說,壓力不大。

        2021年10月份,萬達商管向港交所提交招股書,計劃融資30至40億美元。根據港交所聆訊流程,招股書預計于2022年4月21日失效。萬達商管方面稱,上市計劃正在正常有序地推進中。

        萬達商管累計融資額達60億美元、估值約1800億元。基石投資者包括 PAG(太盟投資集團)、碧桂園、騰訊、螞蟻金服,中信資本、周大福鄭裕彤家族、招商局等。加上2018年參與投資的蘇寧、京東、融創,王健林的資本朋友圈非常豪華。

        不過,王老板并非沒有焦慮。為了融資,萬達商管與戰投公司簽訂了“對賭協議”,要求2021-2023年扣非凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。

        如未達成,則大連萬達商業及珠海萬贏將以零對價轉讓有關數量的股份或向投資者支付現金,補償投資者。

        就2021年來看,王健林的贏面不大。2021上半年,萬達商管的溢利為6.56億元,核心溢利為20.65億元,離對賭目標還有距離。

        萬達商管要提升利潤水平,必須擴大在管面積規模。截至2021年底,全國累計開業418座萬達廣場,半年里新開了38家。

        商管之外,萬達還將“輕資產”戰略擴展到酒店、文旅、體育等各個產業。以萬達院線為例,2020年簽約輕資產影城310家,占到15年來已開業萬達影城總數的44%。

        很少有人意識到,萬達電影早已位于國內電影院第一梯隊。其在國內擁有已開業影院700多家,6000多塊銀幕,公司的票房、觀影人次、市占率等核心指標長期位于全國第一。

        多年前,王健林就曾提到,做生意的最高境界,就是“用品牌賺錢”。

        輕資產模式,走的就是這個路子。

        另一個信號是,萬達商管赴港上市,已經提上日程。

        去年8月20日,證監會披露了珠海萬達《境外首次公開發行股份(包括普通股、優先股等各類股票及股票的派生形式)審批》材料。

        在港股市場上,物業服務企業的估值明顯高于傳統房企。以華潤萬象生活為例,2020年12月9日上市以來,其市盈率達到52.5倍,而華潤置地只有5.2倍。

        高估值的期待之下,市場風聲四起,萬達商管一旦上市,王健林真的有可能重新成為首富。

        今年,王健林的身家為132億美元(約合人民幣840億元),排在第138位。

        相比之下,5年前,王健林的身家有313億美元,位列全球63名。

        責任編輯:褚贊贊
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